被继承的房产是否能享受增值税豁免？

2018年，住房资产占60岁至99岁澳大利亚人总财富的54%。预计到2048年，这一比例将增加到66%。值得注意的是，假设房价随通货膨胀上升，预计到2035年，要被继承的房地产市价总额将达到约1000亿澳元（按2019年的通过膨胀率计算）。

博通团队经常收到客户关于“在出售继承房产时，哪些情况下能运用自住房豁免权而避免被征收资产增值税”的询问。

此篇文章将为您解读关于运用自住房豁免权的基本相关问题。

首先，继承逝者自住房的受益人对于该住宅的处理可以有以下选择：

· 立即出售该住宅

· 将该房产升级或装修后出售

· 自住

· 允许另一个家庭成员居住（参照遗嘱）。

· 以上几种方式的组合

受益人如何处理该房产将影响自住房豁免权（MRE）的适用范围。同时，还有一个重要因素会被参考，即逝者是否在生前将该房产作为投资房。

自住房豁免权（MRE）规则规定，当个人出售其自住房而获得的资产增值税可以免税。如果该房产在整个所有权期间都为纳税人的主要住所，则全额免税；如果该房产有一段时间内不是纳税人的主要住所，并且被用于以投资为目的，免税额将会按照一定比例减少。

此外，即使纳税人没有将该房产作为自住房，如果满足一些特殊条件，也可以享受自住房豁免权的优惠。例如，六年的免税规则（6-year rules），即如果纳税人将其自住房出租不超过六年，那么当他在出售该房产时，如果满足特定条件，则不需要缴纳资产增值税。介于该规则的复杂性，将来有机会，我们会做专题讨论。

如果满足一些条件，继承该自住房的纳税人也可以在出售该房产时获得自住房豁免权。

备注：当计算资产增值税时，我们会考虑特殊规则的适用情况，以及房产在继承后新的成本估算。

· 如果逝者是在1985年9月20日（post-CGT）之后购买的住宅，那么该房产必须为其生前的自住房，并且没有被作为投资房使用过，才能享受全额豁免的条件

· 如果逝者是在1985年9月20日（pre-CGT）之前获得的该住宅，那么该房产无论是自住房还是投资房，都可以享受全额豁免的条件

此外，如果属于以下情况之一，也可以享受全额豁免：

· 受益人决定将房产售出，即成交日（非合同签署日期）发生在逝者去世后两年内（如果需要更长的期限，需要获得税局的批准）

· 从逝者去世的日期到房屋出售成交日期间，该房屋一直被用于是以下人员的自住房：

o 逝者的配偶

o 根据逝者遗嘱有权占用住宅的个人

o 受益人

以上是我们为大家总结的普遍情况。当然，还有一些个别情况存在，如长期居住在澳洲的海外人士，需要对其继承的房产作出售处理。如遇类似的特殊情况，需要依照具体事实做特殊分析和判断。欢迎垂询！